连小区活动空间都没有的福州建发朗云何来豪宅的价格底气？

连小区活动空间都没有的福州建发朗云何来豪宅的价格底气？

　　公园景观房,旅游度假景观,犁墨景观在房价下行，楼市低迷的现如今，豪宅市场却是成为一股清流，格外受到市场的追捧与青睐，福州楼市接连有融桥外滩一号，建发养云、保利天悦、国贸天琴公馆、阳光城龙庭路95号等豪宅项目逆市热销，这些楼盘的备案销量数据就说明一切，而各大品牌房企也都看到这一细分市场的热销景像，于是纷纷进军，而且不约而同的往大平层、精装修，甚至做第四代住宅，面积动不动就200平米以上，价格也一个比一个高，动辄5-6万/平米，高的甚至8-9万元/平米。现在试想一下，如果有一个项目，地处福州最热门的板块--东二环晋安湖板块，又是绝版位置并拥有良好的一线湖景资源，大平层，高档装修，那么您觉得它入市后的销量又将如何？您对它的劣势又了解多少呢？它的开盘价能否打破目前东二环的价格天花板呢？今天明哥就带大家一起了解一下这个项目--建发朗云！

　　2022年5月27日，福州市举行今年第二次集中性土拍，虽然本次土拍遇冷，大部分的地块都由国企、央企兜底拿走，但当天依然成交两幅较大热度的地块，并都触发限价，同时竞首付比例达到100%。

　　这就是厦门建发先以摇号+最高限价4.6亿+100%首付比例竞得宗地2022-25号地块，溢价率：15%，楼面地价25930元/㎡；随后，再以摇号+最高限价4.43亿+100%首付比例竞得宗地2022-26号地块，溢价率15%，楼面价26420元/㎡，两块地块共计：24亩，容积率分别为：2.6、1.8，毛坯销售指导价达45000元/㎡。有趣的是该两个地块接连均被建发摇中，与其说是运气爆棚，不如说是马甲够多。两个地块不但都触发限价，还竟100%的首付比例，可见该两地块有多受追捧！

　　1、建发朗云位于晋安湖北畔，连江路以东，化工路以南，位于东二环板块的核心位置。项目占地面积24亩，由2个小地块组成，合计规划4栋高层住宅，共计168套房源，其中1区为19-20层高层，共74套，2区24-25层高层，共94套，项目无配建，属于纯商社区。每个地块两栋楼，东地块为1区，西地块为2区，容积率分别为2.6和1.8。

　　2、项目东侧是晋安湖及在建的地标120米高的摩天轮及商业广场，北侧为香开新城项目，北侧300米左右是东二环的核心商圈—泰禾广场，西侧是喜盈门建材市场，项目南面55米就是晋安湖，是福州少有的一线湖景社区，这样的湖景资源也是非常稀缺，能与之相媲美就是西湖公园，但多年前就已开发到饱和状态，所以更能凸显该项目的稀缺性。

　　3、项目周边除了晋安湖公园，还有牛岗山公园、鹤林生态公园等休闲配套，自然休闲资源丰富。

　　4、项目周边还有晋安区体育馆、福州科技馆新馆、少儿图书馆、群众艺术馆、晋安湖cbd、三创园等市政及商业配套。

　　5、在交通方面，项目西侧300米左右直达连江北路，直通东二环主道，距离地铁4号线米距离，算地铁房，能够享受地铁带来便捷交通。项目距离化工路主干道也就300米的距离，在通过化工路也可直达东二环及东三环路，开车出行也十分便利。

　　6、在教育学区配套方面，附近有榕博小学、晋安区教师进修学校附属小学，鼓山小、福三中晋安校区等，还有今年11月份刚刚拟建的潭桥小学，可谓学校资源丰富。

　　综上所述：该项目不管在区位地段、交通出行、商业及市政配套、学区资源、休闲配套及自然湖景资源等各方面都有较大优势。

　　项目定位改善型的高品质湖景豪宅，由于受地块限制，社区面积小，建发最拿手的中式园林景观无法发挥它的优势，也很难做出什么效果，而最能发挥其优势就是项目湖景资源，项目独占晋安湖头排的绝版位置，一线观湖，所以从该项目对外宣传的效果图来看，项目建筑风格更加现代与时尚，采用大面积的玻璃幕墙+玫瑰金的铝板，线条更加简洁、大气上档次，270度观景视野以及四栋高层一字排开，南面无遮挡，很好的将其湖景资源发挥到极致，说它是东二环及晋安湖的封面也不为过。

　　为了适配高净值群体购房需求，项目主推户型为181平米、205平米、235平米大平层，其中181平方米为四房两厅三卫，分布在二区，2T2户型，四开间朝南，长面宽短进深的市场主流布局，全明结构，特点在于入户的电梯厅有15平米左右利用空间，北侧设置生活阳台，能很好发挥南面观景阳台的功能，

　　205平米也是四房两厅三卫，分布在一区，2T2，户型布局与181平米基本一致，最大特点就是在于主卧270度的落地窗，观景视野更加开阔，

　　235平米为五房两厅四卫，分布在一区，2T2，户型比较特殊，最大特点就是把餐客厅安排到东面端头，设置L型的阳台作落地窗封包，整体的视野景观效果拉满。

　　缺点是将主卧都设置在入户走廊一端，私密性较差，南面中间客卫为暗卫，右上角的卧室无独立卫生间，进出公卫动线较长。另外设置北面的生活阳台需要进出北面的次卫，平常使用不是特别方便

　　总之，181与205平米户型布局较为合理，符合主流大平层户型布局，235平米户型为了客厅观景视野，牺牲较大，另外虽然为2t2设置，但

　　从地块的指标来看，毛坯销售指导价为4.5W/平米，是目前最高的销售指导价，同时由于溢价，根据最新福州土拍政策，指导价可以上浮4.5%，所以最终的指导价可以作到

　　虽然该项目并没有精装修的要求，但按照目前福州豪宅市场的尿性，精装修是豪宅市场的标配，并不影响该项目采用精装修标准，也只有这样，项目才有更大的的溢价空间，我个人推断其精装修的标准基本上与融桥外滩一号及国贸天琴公馆的标准靠拢，应该在8000元/平米，

　　所以大胆推测后期销售均价应该不低于5.5万元/平米，按照最小的181平米来算，总价基本都在1000万以上，

　　1、项目占地小，几乎没有什么小区活动空间及小区景观可言，如果作为豪宅来说，多少让人觉得还是差点意思。

　　2、项目湖景景观并非是晋安湖核心湖景景观，晋安湖主体湖景都集中在东南侧，核心景观应该是东面的摩天轮区域，而项目则在晋安湖的西侧，南面湖面较窄，虽是一线看湖但景观与视野都有一定局限。

　　景观面最好应该是龙湖天曜、榕发观湖郡以及中海叁号院的部分楼栋视野，几乎拥有晋安湖和摩天轮的全景景观面。

　　4、项目地块是完完整整建立在原化工河的河道上，这个可能大家都没注意到，要通过早期的卫星地图才能看得到。那建在河道上有何问题呢？这边明哥只能说有存在以下几个可能性：（1）本身河道属于软地基，若小区没有整体打桩，后期沉降比正常小区要厉害；（2）项目所在地属于原来的二化工厂，化工河又是重要排污河，你懂得；（3）对风水比较在意的土豪，建议请教一下大师。

　　建发朗云项目优势明显，地处东二核心位置，在目前江景、湖景资源格外稀缺的福州市场，占据晋安湖头排观湖地段，就是其最大优势，而且它还坐享近几年东二环片区日益完善的所有城市资源。东二环核心区+大平层+湖景房+豪宅产品调性+纯商社区+建发品牌的加持，建发朗云无疑将成为东二环片区乃至整个福州市场又一标杆项目，相信在目不久将来又将欣起一波豪宅市场高潮！不足在于小区空间小，湖景资源非核心，定价高，门槛较高。

　　豪宅市场能在福州楼市寒冬中的特立独行，这个不免让人心生好奇，为何唯独豪宅市场如此热销？背后逻辑又是什么？关注明哥，下期为您解读！明哥只分享、不卖房！