环城最后的联排？165㎡450万起市区高层的最强竞品来了！

环城最后的联排？165㎡450万起市区高层的最强竞品来了！

环城最后的联排？165㎡450万起市区高层的最强竞品来了！,

　　景观方案审核,景观花坪图案,侯马景观图该标准利用一系列的用地与建筑控制指标，包括平均层数、容积率、建筑密度、建筑高度等，

　　杀死了“高低配”，实际上也就从规划技术层面上，基本消灭了容积率1.2以上地块做联排等低密产品的可能。

　　第二个坏消息是，今年4月有关部门要求地方立即暂停办理有关低密产品建设审批手续，同时对已建、在建、在批、特批的低密产品进行梳理。

　　多位业内人士向姜Sir证实，从今年上半年开始，天津一直在按照要求对低密市场进行清理整顿。不仅是停止了新建低密项目的审批，还暂停了向很多已获批的在建低密项目发放预售证。

　　一个好消息是，最近一段时间，对低密产品的管控有所放松，已经有一些新增供应陆续开始拿到销售许可证，半年左右的低密产品供应空窗期有望结束。

　　不过，这仅仅是针对规划已经获批的低密项目，而对于那些还没入市的新地块，姜Sir多位建筑师朋友透露，三层以下低密产品的规划基本已经没机会了。

　　早在2003年，就曾发文要求停止别墅类用地的供应；2006年和2010年，两次发文严禁向别墅供地；2012年发文规定住宅项目容积率不得低于1.0；2016年发文停止审批别墅类供地和办理相关手续，进一步控制联排等类别墅项目审批……

　　但这么多年里，市场中一直不缺少联排产品的供应。究其原因，就是因为“容积率不均衡使用”，使得1.0以上地块中也能利用高低配挤出此类产品。

　　而这一次，严格的新建筑规范叠加政策严管控，Dead Line恐怕真的到来了。

　　无论是总面积还是总套数，成交量逐年都在递减，这只能证明一件事：市场中别墅新增供应量在逐年下降，目前成交都是在消化之前多年的库存。

　　以西青区为例，2017年，整个西青各类别墅项目成交总面积约15.09万㎡、790套，到了2018年就骤降到约3.19万㎡、132套，降幅分别为78.86%和83.29%。等到2019年1-10月，进一步降到约2.28万㎡、97套。

　　原因显而易见，中北镇、张家窝、精武镇等等几个西青的热点板块，能供出新的低密产品的项目越来越少。

　　看看克而瑞天津机构统计的今年1-10月西青区别墅类产品的成交项目汇总，前十名分别是金地艺墅家、云锦世家、美墅金岛、江南城、中信珺台、富力津门湖、联发红郡、天房领世郡、金隅满堂。

　　只有金地艺墅家和天房领世郡是2年内入市的新项目，联发红郡刚刚入住，其余7个盘早都已经入住多年。

　　这也可以推导出一个结论，环城的低密产品，真的可以说是卖一套少一套，而且估计今后也不会再有了。

　　而在今年前10个月西青成交的别墅类项目中，金地艺墅家又以8226㎡的成交面积、50的成交套数位列第一。

　　像云锦世家、中信珺台、江南城、富力津门湖、天房领世郡等，单套面积都在300㎡以上，美墅金岛甚至达到900多㎡。面积大，总价自然也高，套均最低也要890万起，最高甚至达到8200万。

　　像金隅满堂和联发红郡，套均面积小，分别在198㎡和142㎡。但金隅满堂单价高到3.54万元/㎡，联发红郡面积又太过局促，且是尾盘挑选余地不大。

　　相比之下，金地艺墅家约164.52㎡的套均面积，约2.71万元/㎡的单价，套均总价只有约450万。

　　这一总价段，在南开、河西只能买一套100㎡出头的高层小三居，在红桥、河北能买一套140㎡出头的洋房大三居。

　　有关精武镇，3年半以前姜Sir就曾预测，必将成为天津环城楼市最热的板块之一。

　　因为2015年7月一次小型论坛上，精武镇镇长和招商办主任就曾透露过，精武镇规划了近1万亩居住用地储备，而且未来几年会陆续入市。

　　如今，精武镇又分化出核心区、华苑西、海泰南三个子板块。仅核心区就已经聚集了金地艺墅家、华侨城碧桂园天境、万科西庐、卓越云门4个新盘在售，后面还有约7块宅地、2块商业地待出让。

　　百度地图显示，从南开宾水西道与凌宾路交口驾车至团泊大道与津涞公路交口，距离约5.6公里、9个红绿灯。

　　周边现在已经聚集了大量居住人口，又毗邻着三所大学。预计随着开发的深入，整个精武镇必然会与市区连成一片。

　　金地在2017年6月首进精武镇，至今已拿了4块地、总建筑规模近40万㎡，其中住宅约37.8万㎡。案名统一定为金地艺墅家。

　　其中，只有一期和四期容积率1.1，指标可以规划联排产品。之前一期联排已经开售，目前只剩20余套。现在主推的是四期产品，库存量不到200套。

　　艺墅家四期地块，占地约7.55万㎡，地上总建筑面积约8.31万㎡，包括约8.07万㎡的住宅和3000多㎡的各类配套。

　　1.1容积率的指标，再加上规划得较早，使得项目可以采取“洋房+联排”的组合，建筑密度约30%，绿地率约40%。

　　建筑采取了金地最擅长的褐石风格，外露台阶、坡屋顶、凹入的门厅、烟囱是其独特的建筑语言，红砖色主色调，搭配雕琢雅致的飘窗、装饰性栏杆、外部灯饰等，传递着褐石建筑的细节。

　　195套联排产品位于地块南侧，占地面积约是整个地块的三分之二。和洋房搭配，非“高低配”，也就没有被居高临下窥视隐私的情况。

　　地块西北角规划了一所幼儿园，西南角属于养老用地。在北侧洋房底部，规划了一部分沿街商业。

　　如此规划，住别墅再也不是“不食人间烟火”的隐居。业主未来家里临时缺瓶酱油短袋盐，只需要步行来到北侧商街上的便利店就能买到，非常方便。

　　当然，尽管今后别墅类产品的稀缺性会越来越突出，但也绝不意味着“摘到篮子里都是菜”。规划不合理、服务不到位的别墅项目依然是坑，甚至可能会比普通的高层、洋房更让你闹心。

　　姜Sir总结，三个规划要点和别墅产品的居住舒适度密切相关：能不能做到全地下停车？公共空间景观面积充不充分？户型南向面宽够不够大？

　　整个项目采取全地下停车，总计规划了980个车位，其中联排区390个、配比约1：2；洋房区590个，配比约1：1.2。

　　洋房区与联排区的车行出入口分离。联排区车辆从南向社区主出入口进入，且地库入口紧邻大门，业主开车可迅速进入地库，实现人车分流。

　　联排的宅间空间本就比多层、高层要小，而社区地面没有机动车行驶、停靠，就意味着可以有更多的地上空间用作公共景观的营造。

　　金地艺墅家的整体景观，由“一轴、两心、两环”组成——景观主轴贯穿整个项目的南北两侧，中心花园与大孩子乐园为项目的核心景观点，健康夜光跑道与特色散步环道串联起各个组团。

　　穿过南侧主入口的褐石系列风格门楼，是一条迎宾大道。中轴对称的花坛、树阵、座椅，配合丰富的地面铺装，打造归家礼仪。

　　迎宾大道的尽头，是中心花园。一个低密社区能有如此集中的中央景观也属少见。阳光草坪上点缀着定制雕塑、云朵舞台、休闲座椅，开放式景观亭构成社区邻里交往的中心。

　　洋房区的大孩子乐园同样可为联排区共享。利用地形高差，依坡设计了滑梯、攀爬网、小船模型等游乐设施，打造出老人、成年人和孩子能够产生交流互动的活动体验园。

　　联排的宅间距离约13.3米，两侧除了各有约2.8米宽的公共绿化带之外，中间还可规划约1.8米宽的夜光跑道和约2.5米的园区甬路。高、中、低层次植物搭配，营造尊贵的三级入户仪式感。

　　同时，项目景观也沿袭了金地的微气候分析技术，通过地形设计与植物围合、植物的季相变化，引导场地暖风流入，避开西北侧的冷风。令各类活动空间动态阳光充足、下图绿树成荫。

　　总面积有限的经济型联排产品，要想舒适度过得去，至少面宽要在5.5米以上，最好应该大于6米。

　　因为如果面宽过小，进深一定会很大。如此以来，一是采光面小必然会限制房间规划，二是影响通风采光、房屋中部会有一块阴暗区域很不好利用。

　　金地艺墅家一期和四期的联排产品户型基本相同，都是建筑面积约165㎡，上下三层，地下有一部分面积可赠送。

　　户型的整体面宽达到约6.5米，进深只有约9.8米，典型的大开间、短进深、薄透漏。而且，一层层高约3.4米（含楼板），二、三层约3.2米，即便业主按照中央空调、新风吊顶也不会压抑。

　　卫生间和厨房朝北开窗，楼梯位于户型正中，且预留了电梯井位置。家中有老人不便上楼可以加装电梯。不需要则可加宽楼梯或改储物间、洗衣房。

　　公共区是一个“方厅”布局，与西厨构成一个开放式的“LDK”空间。未来，业主可以根据自己特殊的需求进行改造，无论是家庭聚会时用餐、打牌、玩游戏，或是一人独处品茶、收藏、习字，都有充分的想象空间。

　　而且顺着楼梯下楼，可以经地下室直接进入车库。这一点的诱惑力太大了，今后业主在地库停好车，可以就近从地库里的入户门直接回家，非常方便。

　　南向套房给老人住，北向套房给孩子住，两个房间都带独立卫生间，关上门互不干扰。

　　当然，如果家中人口多，南向净约6.3米的开间，正好能分割成两个3米宽的卧室。

　　三楼是主人套房，不仅带独立卫生间，还可以改造成独立衣帽间和书房，极大方便业主生活。

　　目前，金地艺墅家四期的联排产品刚刚取得销许，加上一期剩余货量，总的联排库存约在260套左右。

　　这一价格，相当于目前市内南开、河西的一套高层小三居，或是红桥、河东、河北的一套洋房大三居。

　　比较适合那些市区已有一套房，想要进行改善，同时又有个强烈“别墅梦”的中产家庭。

　　位于西青区工一号路艺墅家销售中心的样板间正在开放，感兴趣的同学可去现场看一看。

　　本文对项目所描述的内容，均基于开发商提供的图纸、设计、规划以及其在其他城市做过的项目情况，仅供参考。我们力求保持真实客观，但毕竟无法涵盖所有信息，且无法对未来实际交付情况负责。

　　请读者务必谨慎判断开发商推广宣传的真实性，包括项目周边可能存在的不利因素、具体交付标准、相关审批文件等等，并在签署法律文件前，仔细阅读各项条款，慎重缴纳定金。