市区一新交付小区被业主狂赞二手房价却平庸无比！怎么回事？

市区一新交付小区被业主狂赞二手房价却平庸无比！怎么回事？

市区一新交付小区被业主狂赞二手房价却平庸无比！怎么回事？,

　　景观风车,水体景观分析,医院景观,

　　被业主称为最具性价比的万科·翡翠系项目——翡翠心湖，交付已一月有余，由于在室内外景观、园区配套及公共部位氛围营造颇有手法，受到了业主的广泛认可和点赞。

　　惊艳了业主，本是二手房价最有利的筹码，但该小区交付后，二手房价却没有表现出意料中的强劲，反而较为疲软。

　　项目北侧是代建公园、会昌河、浙南农副产品中心市场，沿河景观与小区景观相得益彰，北侧视野开阔，只是北侧的老旧小区略有影响。

　　西面为在建公园绿地、河道，河对岸为成熟住区和小学，现状不佳，使得远处河景更开阔、更具观赏价值。稍远一些的空地就是刚拆迁完毕的钢材市场地块。

　　东面为过境路、金瓯大酒店、顺锦文创园、医院。东面沿河景观良好，河道北侧为万象府、中梁首府等改善住区，形象面上佳，远处则是置信中心和世贸中心。

　　南面为规划道路、方达嘉园。小区南侧道路暂时只和南侧支路贯通，暂未与东侧过境路连通，处于整改中。从现场实景来看，与过境路之间的路面已经完工，相信贯通时间已经临近。

　　目前，小区周边路网通畅，生活、商业等配套较为缺乏，城市界面过得去，有发展空间，只是南郊街道历来区因老旧、密集的工业厂房而导致认可度不高。

　　根据规划，未来吴桥片区将进行整片的城市更新，规划为以数字经济、科技服务、创新创业为特色，谋划打造新兴创新创业集聚地、未来社区样板区。

　　据温州鹿城发布消息，更新计划分三年实施，截止2021年12月，南郊工业片区改造工程（吴桥片区）二期项目签约率达到100%。接下来静待3-5年后吴桥片区更新后的面貌。

　　翡翠心湖小区占地偏小，仅约17亩，地块呈长条幢，共4幢楼，共计215套房源，包含24套政策性用房（人才房+安置房）。

　　外立面采用大玻璃面+局部铝板、局部石材、局部涂料，整体呈现效果不错，阳光直射下并无起伏，较为顺直，只是侧面部分铝板存在不太明显的色差。

　　该小区聪明的将园区路、绿化及儿童场地布置于南侧，会所、戏水池及健身房等设施布置于东侧，建筑、景观与配套融合的较为完美，北侧各楼幢间仅设置风雨连廊。

　　这种规划方式使得小区即规避了东侧过境路带来的灰尘及噪音影响，同时又尽可能的为中低楼层房源争取充足的日照。

　　只是40-45米的楼间距还是显局促，对中低楼层的日照影响较大。倒是最西侧、商品房与政策性用房混合、南向基本无遮挡的4幢低楼层的采光也很不错。

　　原翡翠心湖的售楼处内部已拆除，目前正处于整改阶段，后期改造为小区的会所。小区主入口位于南面，形象面尚可。值得注意，该出入口兼具人行及车行出入口。

　　穿过入户口之后，无缝衔接风雨连廊。曾经以为风雨连廊的必要性不是太大，多数情况下，直接从地下室坐电梯直达入户，最多也就个别下雨天入户的体验感好点。

　　现在，室外温度超高的情况下，风雨连廊的优势被放大了，对比阳光直射下的高温，风雨连廊内温度明显偏低，燥热感大大降低，部分区域还会有凉风吹过。

　　入口北侧为戏水池。戏水池搭配透明围墙，与外部的沿河公园无缝衔接，可以算是另类版的无边际“泳池”。

　　各楼幢的入户口并不算惊艳，但入户大厅却惊艳十足，层高6-8米，装饰、装修风格不输于部分星级酒店的大堂。

　　翡翠心湖每幢楼均为2梯2户，电梯前厅可视为每户私有，中间设置消防门隔离彼此的空间。只是部分楼幢的电梯前室会因为管道占用而略小一些，形状更偏狭长。

　　所有户型均为北向270°观景厅+阔绰厨房、南卧室的布局，270°客厅尺度阔绰，观景视野良好。需注意的是，部分楼幢的观景角度被隔壁楼幢所遮挡，会损失部分观景角度。

　　翡翠心湖首次开盘于2019年11月20日，主力面积段约133-170㎡，开盘毛坯折后均价约29700元/㎡，装标1500、3000元/㎡，开盘去化情况一般，续销期折扣放大后受认可。

　　该小区6月中旬交付，目前二手挂牌房源约在20套左右，占总套数约10%，报价多在30000元/㎡以上，楼层好点的房源普遍在32000-35000元/㎡。

　　之前1套4幢133㎡中间楼层的房源曾报价28800元/㎡，但目前也已经撤回报价，暂不出售。

　　近期仅有的1套案例是4幢西边间133㎡的中间楼层房源成交，成交单价约28000元/㎡。但这套存在一定特殊性，为安置房源，并非常规的商品房，品质与商品房一致。

　　在南侧采光视野更好的情况下，假设以3幢西边套中间楼层房源的价格为衡量依据，这套房源出售后尚不能保本。

　　鹿城万象府开盘于2018年12月、2019年4月，共计680套房源，主力面积段约133-183㎡，开盘毛坯价大致在27000-35000元/㎡，装标3000元/㎡，靠近西侧立交桥的楼盘便宜点，南面一线元/㎡。

　　开盘去化情况一般，续销期部分大户型房源去化较慢，之后折扣有所松动，后期部分特殊楼层房源更是出现7-8折的超低折扣。

　　万象府目前挂牌房源多为北侧楼幢，一线瞰河的房源挂牌寥寥无几。北侧楼幢报价在28000-38000元/㎡，部分河景视角的6、7幢单价偏高一些。

　　综合来看，翡翠心湖已经在有限的条件做到了优秀，尽全力囊括了三个朝向（北、西、东）的一线无遮挡的河景，高区视野开阔，远眺城区繁华，低区搭配代建公园，静享闲暇时间。

　　同时占地规模有限的不利条件下，依然规划有超大尺度的架空层、风雨连廊、健身房和戏水池等改善配套。单从小区出发，翡翠心湖无疑是优秀的改善住区，这个价格并不贵。

　　只可惜，小区外的配套、地段并不是相辅相成的。地段和产品是相辅相成的，一线会昌河景观的地块的主力客群确实是更偏向大面积段、中高端的改善群体。

　　自中梁首府之后，会昌河景观资源的认可度并没有那么高。从邻近的两个项目来看，去化情况不算乐观，仅部分一线河景房源热销，次一线或者二线房源的去化情况出现明显的下滑。

　　而滨江商务区和中央绿轴的房源，大多被一抢而空，无论是头排江景、绿轴景观房源，还是里侧基本无景观房源，甚至13、14、18层等特殊楼层也颇受欢迎。

　　另外，会昌河两侧背后的资源并不足以支撑中高端改善产品。圈层并不仅局限于小区内，小区外的整体氛围感也很重要。邻近的水心、葡萄棚或新桥板块的定位更偏向刚需客群，90-100方房源占比非常高。

　　其中，会昌河以南的葡萄棚区域，在温州人传统印象中有抗性。即便如今城市形象依旧难以改变人们对该地段的不佳印象。因此，比起会昌河北岸的水心，高端客群对南岸的葡萄棚接受度更低。

　　这也促成一种较为独特的现状，沿河一带多规划为改善、高端项目，远离河流的多为刚需及首改项目，若彼此风格相近也就罢了，一旦差异较大，割裂感会非常显著。

　　这种情况反而是温州多数片区的现状，部分地块先行出让、开发，片区改造和提升随后跟上，甚至延迟跟上。目前也只有瓯海中心区和中央绿轴东片交出了不错的答卷。

　　好在官方层面计划3年来完成对吴桥工业区的城市有机更新，同时近年来吴桥地块的多次挂牌，也表明了片区改造迭代的决心。小而精的翡翠心湖已经尽力了，剩下的就看，这场东风能对翡翠心湖起到多少的助推作用。

　　特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。

　　广东广州，一名男子去冒菜店吃饭，点了毛肚、牛肉和4瓶啤酒，消费了几十元

　　上海，女子以每瓶3900元的价格花67600元在网上买了17瓶茅台生肖酒

　　“市公安局呢？你们局长叫哪样名字”？云南警花用方言花式怼“警察”，结果……

　　张一山平安落地，谎言永远掩盖不了线！美元压低人民币汇率，我方再出美债，谁笑到最后？

　　苹果 AirPods Pro 2 迎来首日更新，后续有望 OTA 支持无损音频

　　苹果解释为什么 AirPods Pro 2 耳塞与原装 AirPods Pro 不兼容

被业主称为最具性价比的万科·翡翠系项目——翡翠心湖，交付已一月有余，由于在室内外景观、园区配套及公共部位氛围营造颇有手法，受到了业主的广泛认可和点赞。

　　惊艳了业主，本是二手房价最有利的筹码，但该小区交付后，二手房价却没有表现出意料中的强劲，反而较为疲软。

　　项目北侧是代建公园、会昌河、浙南农副产品中心市场，沿河景观与小区景观相得益彰，北侧视野开阔，只是北侧的老旧小区略有影响。

　　西面为在建公园绿地、河道，河对岸为成熟住区和小学，现状不佳，使得远处河景更开阔、更具观赏价值。稍远一些的空地就是刚拆迁完毕的钢材市场地块。

　　东面为过境路、金瓯大酒店、顺锦文创园、医院。东面沿河景观良好，河道北侧为万象府、中梁首府等改善住区，形象面上佳，远处则是置信中心和世贸中心。

　　南面为规划道路、方达嘉园。小区南侧道路暂时只和南侧支路贯通，暂未与东侧过境路连通，处于整改中。从现场实景来看，与过境路之间的路面已经完工，相信贯通时间已经临近。

　　目前，小区周边路网通畅，生活、商业等配套较为缺乏，城市界面过得去，有发展空间，只是南郊街道历来区因老旧、密集的工业厂房而导致认可度不高。

　　根据规划，未来吴桥片区将进行整片的城市更新，规划为以数字经济、科技服务、创新创业为特色，谋划打造新兴创新创业集聚地、未来社区样板区。

　　据温州鹿城发布消息，更新计划分三年实施，截止2021年12月，南郊工业片区改造工程（吴桥片区）二期项目签约率达到100%。接下来静待3-5年后吴桥片区更新后的面貌。

　　翡翠心湖小区占地偏小，仅约17亩，地块呈长条幢，共4幢楼，共计215套房源，包含24套政策性用房（人才房+安置房）。

　　外立面采用大玻璃面+局部铝板、局部石材、局部涂料，整体呈现效果不错，阳光直射下并无起伏，较为顺直，只是侧面部分铝板存在不太明显的色差。

　　该小区聪明的将园区路、绿化及儿童场地布置于南侧，会所、戏水池及健身房等设施布置于东侧，建筑、景观与配套融合的较为完美，北侧各楼幢间仅设置风雨连廊。

　　这种规划方式使得小区即规避了东侧过境路带来的灰尘及噪音影响，同时又尽可能的为中低楼层房源争取充足的日照。

　　只是40-45米的楼间距还是显局促，对中低楼层的日照影响较大。倒是最西侧、商品房与政策性用房混合、南向基本无遮挡的4幢低楼层的采光也很不错。

　　原翡翠心湖的售楼处内部已拆除，目前正处于整改阶段，后期改造为小区的会所。小区主入口位于南面，形象面尚可。值得注意，该出入口兼具人行及车行出入口。

　　穿过入户口之后，无缝衔接风雨连廊。曾经以为风雨连廊的必要性不是太大，多数情况下，直接从地下室坐电梯直达入户，最多也就个别下雨天入户的体验感好点。

　　现在，室外温度超高的情况下，风雨连廊的优势被放大了，对比阳光直射下的高温，风雨连廊内温度明显偏低，燥热感大大降低，部分区域还会有凉风吹过。

　　入口北侧为戏水池。戏水池搭配透明围墙，与外部的沿河公园无缝衔接，可以算是另类版的无边际“泳池”。

　　各楼幢的入户口并不算惊艳，但入户大厅却惊艳十足，层高6-8米，装饰、装修风格不输于部分星级酒店的大堂。

　　翡翠心湖每幢楼均为2梯2户，电梯前厅可视为每户私有，中间设置消防门隔离彼此的空间。只是部分楼幢的电梯前室会因为管道占用而略小一些，形状更偏狭长。

　　所有户型均为北向270°观景厅+阔绰厨房、南卧室的布局，270°客厅尺度阔绰，观景视野良好。需注意的是，部分楼幢的观景角度被隔壁楼幢所遮挡，会损失部分观景角度。

　　翡翠心湖首次开盘于2019年11月20日，主力面积段约133-170㎡，开盘毛坯折后均价约29700元/㎡，装标1500、3000元/㎡，开盘去化情况一般，续销期折扣放大后受认可。

　　该小区6月中旬交付，目前二手挂牌房源约在20套左右，占总套数约10%，报价多在30000元/㎡以上，楼层好点的房源普遍在32000-35000元/㎡。

　　之前1套4幢133㎡中间楼层的房源曾报价28800元/㎡，但目前也已经撤回报价，暂不出售。

　　近期仅有的1套案例是4幢西边间133㎡的中间楼层房源成交，成交单价约28000元/㎡。但这套存在一定特殊性，为安置房源，并非常规的商品房，品质与商品房一致。

　　在南侧采光视野更好的情况下，假设以3幢西边套中间楼层房源的价格为衡量依据，这套房源出售后尚不能保本。

　　鹿城万象府开盘于2018年12月、2019年4月，共计680套房源，主力面积段约133-183㎡，开盘毛坯价大致在27000-35000元/㎡，装标3000元/㎡，靠近西侧立交桥的楼盘便宜点，南面一线元/㎡。

　　开盘去化情况一般，续销期部分大户型房源去化较慢，之后折扣有所松动，后期部分特殊楼层房源更是出现7-8折的超低折扣。

　　万象府目前挂牌房源多为北侧楼幢，一线瞰河的房源挂牌寥寥无几。北侧楼幢报价在28000-38000元/㎡，部分河景视角的6、7幢单价偏高一些。

　　综合来看，翡翠心湖已经在有限的条件做到了优秀，尽全力囊括了三个朝向（北、西、东）的一线无遮挡的河景，高区视野开阔，远眺城区繁华，低区搭配代建公园，静享闲暇时间。

　　同时占地规模有限的不利条件下，依然规划有超大尺度的架空层、风雨连廊、健身房和戏水池等改善配套。单从小区出发，翡翠心湖无疑是优秀的改善住区，这个价格并不贵。

　　只可惜，小区外的配套、地段并不是相辅相成的。地段和产品是相辅相成的，一线会昌河景观的地块的主力客群确实是更偏向大面积段、中高端的改善群体。

　　自中梁首府之后，会昌河景观资源的认可度并没有那么高。从邻近的两个项目来看，去化情况不算乐观，仅部分一线河景房源热销，次一线或者二线房源的去化情况出现明显的下滑。

　　而滨江商务区和中央绿轴的房源，大多被一抢而空，无论是头排江景、绿轴景观房源，还是里侧基本无景观房源，甚至13、14、18层等特殊楼层也颇受欢迎。

　　另外，会昌河两侧背后的资源并不足以支撑中高端改善产品。圈层并不仅局限于小区内，小区外的整体氛围感也很重要。邻近的水心、葡萄棚或新桥板块的定位更偏向刚需客群，90-100方房源占比非常高。

　　其中，会昌河以南的葡萄棚区域，在温州人传统印象中有抗性。即便如今城市形象依旧难以改变人们对该地段的不佳印象。因此，比起会昌河北岸的水心，高端客群对南岸的葡萄棚接受度更低。

　　这也促成一种较为独特的现状，沿河一带多规划为改善、高端项目，远离河流的多为刚需及首改项目，若彼此风格相近也就罢了，一旦差异较大，割裂感会非常显著。

　　这种情况反而是温州多数片区的现状，部分地块先行出让、开发，片区改造和提升随后跟上，甚至延迟跟上。目前也只有瓯海中心区和中央绿轴东片交出了不错的答卷。

　　好在官方层面计划3年来完成对吴桥工业区的城市有机更新，同时近年来吴桥地块的多次挂牌，也表明了片区改造迭代的决心。小而精的翡翠心湖已经尽力了，剩下的就看，这场东风能对翡翠心湖起到多少的助推作用。

　　特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。

　　广东广州，一名男子去冒菜店吃饭，点了毛肚、牛肉和4瓶啤酒，消费了几十元

　　上海，女子以每瓶3900元的价格花67600元在网上买了17瓶茅台生肖酒

　　“市公安局呢？你们局长叫哪样名字”？云南警花用方言花式怼“警察”，结果……

　　张一山平安落地，谎言永远掩盖不了线！美元压低人民币汇率，我方再出美债，谁笑到最后？

　　苹果 AirPods Pro 2 迎来首日更新，后续有望 OTA 支持无损音频

　　苹果解释为什么 AirPods Pro 2 耳塞与原装 AirPods Pro 不兼容