【猪看楼】千江凌云2号地块：这可能是南区比较讲究的高层了

【猪看楼】千江凌云2号地块：这可能是南区比较讲究的高层了

　　挪威的自然景观,厂区景观绿化设计,景观规划排版大概是在去年二月份的时候，关于重庆楼市，我有过一个想法，就是传统主城九区的界限和区隔会被淡化，整个市场可以比较简单粗暴的分成两块：一块是“大南区”，一块是“大北区”，这两个大区，各自拥有一片中央腹地，以及东西两个槽谷。

　　之所以有这么一个想法，主要原因是供应结构的变化，经过二十年的高速开发以后，很多主城区的传统中心区，已经没有成片的大块土地了，比如九龙坡、南岸。

　　在这种状况下，很多买家不得不扩大目标范围。我20来岁的时候，很多同学同事都住在杨家坪，很少有人会跑到巴南去买房子，因为在广厦城、在直港大道、在动物园板块、在巴国城、在二十四城、在九滨路旁边的建工华宇保利、在石坪桥盘龙、在袁家岗……，有太多的楼盘可以选，跑到巴南去干什么？南岸也一样，有南滨路、有福利社、有上清街、有经开区、有回龙湾板块、有学府路板块、连步行街周边就有好多楼盘在卖，这种时候，有几个人愿意舍近求远？如果自己学校里就有很多妹子，十几年前西政建院的男同学们，会一到周末就往川外跑？

　　而当这些熟悉的地方，被逐渐填满以后，大家就不得不去更远的地方寻找目标，在这种状况下，南区九龙坡大渡口巴南之间的界限，自然就模糊了。

　　按照大南区的视角看，它的中央腹地，实际上是由三个半岛构成：一是坡区的九龙半岛、二是巴南的巴滨路半岛，以及大渡口的钓鱼嘴半岛，在几座大桥的连接下，这三个半岛构成的一个大组团，很可能是大南区未来五年最热闹的板块。

　　一年多以后再来看，巴滨路半岛已经有龙湖金科旭辉碧桂园华远华润中铁建，大渡口半岛已经拍出了楼面价9000多的地，九龙半岛正在大拆迁。

　　所以我一直不太理解，为什么去年大渡口楼面价5000块左右的地会流拍，结果翻年以后，就有人9000多块买了过来。

　　在这个大板块里面，巴滨路版块应该会是成熟时间比较早的，因为它开发启动时间比较早，人口和商业导入时间比较早，巴滨路版块这一堆新盘、加上之前的融汇半岛，我粗略估了一下，可以容纳的居住人口应该会在15万出头，就算房屋空置一部分应该也有10来万人，而一个10来万人的大社区，已经可以支撑起比较完善的生活配套体系。

　　在供应端，龙湖和融汇半岛大约各有20万平米商业，爱普接手君禧天地以后会搞出10来万平米商业，加上各个楼盘的社区商业（千江凌云自己就有大约近8万平米），在一个长约3公里、进深约1.5公里的滨江带上，未来大概总共会超过70万平米的商业供应，这个指标，在整个大南区，都有一定的分量了。

　　所以，站在2019年这个时间点来看，在整个大南区，巴滨路半岛有它的市场地位：周边几个主城区传统中心地段供应量少，这是天时；江景资源、休闲环境良好的滨江路、即将大量开发的商业等等，这是地利；大量开发商组团进场、大量常住人口即将导入，这是人和。

　　打开各种成交统计数据，我们就能看到，从去年下半年开始直到今年一季度，如果看销量排名，巴南在很多月份的统计里、都是排名第一，原因大概就在这里。

　　对于开发商来说，这个版块面临的主要问题，是价格瓶颈。这背后大概主要有三个原因：

　　二是传统认知，很多买家都觉得，建面单价给个九千一万，已经是给足开发商面子了，毕竟你这里是巴南。

　　三是本身的购买力问题，巴滨路某个大盘开盘之前两天，主力房源价格150万左右，我看到售房部里人山人海，就在里面坐了两个小时，竖起耳朵、听客户在说什么，结果听到好些客户，都在和家里人商量筹首付款的事，没在售楼部里商量但实际需要筹款的客户，我相信还有更多，因为大渡口、巴南、九龙坡、南岸，产业结构相对都比较传统，并且相对殷实的那一部分，很多过去都已经买了融侨等江景大盘、买了二十四城这类商业教育大盘，买了散落在各处的洋房别墅。

　　项目总占地400多亩，总建筑面积超过100万平米，是巴滨路版块住宅体量最大的楼盘。

　　2018年开盘至今，千江凌云已经卖了超过2000套房子，无论是在巴南还是整个大南区，知名度和市场人气已经比较高。

　　除了门前的巴滨路以外，项目旁边有一个占地300亩的公园，分为三个标段建设，已经完成了一个标段，我实地走了一圈，环境打造得很好，这个公园就在住宅楼下，从使用便利性上讲，基本和小区自己的中庭绿化没啥区别。

　　即将开盘的二号地块，是距离公园最近的一块地、也是整个千江凌云最大的一块地，因为占地大、规划户数多，所以配套资源也最多，活动设施多、幼儿园也建在这个组团。

　　从建筑形态上看，这个组团做的是“高低配”：15栋洋房、七栋高层，和纯高层组团比，这种高低配的缺点是没办法形成一个纯粹的围合，搞出一个上万平米的大中庭，T6T8的高层建筑，在户型通透性上也不占优势。

　　但好在整个地块够大，开发商通过化整为零的做法，也可以植入足够多的景观元素和活动设施。我仔细看过这个地块的景观方案文本，至少从方案上看，大门、入口景墙、内部重要的视觉节点、小区边缘的坡地处理、铺装、灯饰……都比较讲究，造价预算也不低，由于项目大，植被种类和活动设施，都很丰富，比如儿童活动区，无论是占地面积还是活动设施配置，都比一般的高层住宅组团，配置更高。

　　这个地块建筑外立面、智能化设施水准，也不比北区的改善型产品低，就拿智能化设施来说，它的智能门禁和安防、车库管理系统、行人管理系统、社区全WIFI覆盖、集成式服务APP……，放到任何一个板块都拿得出手，除了少数豪宅项目以外，和任何一个项目也都有得一比。

　　这个项目还在建设期，但我个人觉得，它的建成品质应该不低。很多同学都在后台问过一个问题：市面上大多数楼盘都是期房销售，开发商夸起自己来又一个比一个狠，那么怎样才能判断它建成以后、究竟能兑现几成？

　　关于这个问题，其实没有一个绝对保险的判断方法，父母兄弟都有可能反目、多年夫妻都有可能一拍两散，这个世界上没有绝对的安全。但有一个方法，准确率相对会比较高，那就是从这个项目的处境，去揣测开发商的态度和做法。

　　举个例说，我之前一套自己住的房子，是复地上城的最后一期，买入时间是2011年。买的时候我给罗西西说，这房子最后建出来的效果，可能很一般，罗西西说明知道它不怎么样还在买，你怕是个吧？我说在金开和金渝两条大道交界的地方、T4的建筑产品、相当于板楼的户型、直线米的楼间距、建筑面积不到6000一平米，不买才是。

　　但换个角度讲，换你是开发商，有了这种地段条件、有了这种建筑和户型、有了这种楼间距，只卖这个价格，还是最后一期不担心影响后期销售，你在修房子的时候会怎么选择？你也一样会尽量想办法控制成本。

　　无论是买房子买车，还是做生意谈恋爱，换位思考这一套，在80%的时候都有效。

　　再回到千江凌云身上，如果不出意外，它的整个销售周期，还会延续两三年，这意味着二号地块之后，它之后还有很多的房源要销售，所以如果不是它有什么想不开，应该不会选择在这种时候，去花式作死，这是其一。

　　其二，千江凌云楼面价大概在5000块左右，并且还花了一个多亿做销售中心和示范区，所以前期产品的利润水平，也许并不是太高。正常来讲，在住宅套数最多、面积最大的2号地块身上，它一定会想要通过增加配置来追求溢价，这个账很简单，一个建筑面积5万平米的组团、每平米溢价500只能多卖2500万，而一个建筑面积20万平米的组团、每平米多卖500就能多卖一个亿，所以2号地块能不能溢价，很可能会对整个项目的开发业绩、产生很直接的影响，你既然想要溢价，总得拿点东西给人看吧？

　　所以我个人觉得，无论是在巴滨路版块、又或是整个大南区，千江凌云2号地块这些高层，很可能都算得上是比较讲究的产品。

　　并且，它高区的部分房源可以看江，在两江四岸规划起点提高和限建高层的背景下，未来江景高层不会太多了，这些房源某种程度上，还有那么一点点稀缺性。

　　虽然它的梯户比、户型通透性并么有什么优势，但综合来看，这一批高层产品的素质和市场位置，应该不存在太大问题。

　　但与此同时，卖家对于2号地块高层住宅的价格期望，很可能和它的前期产品也不一样，在目前地价整体涨幅明显、刚需市场比较火爆的背景下，开发商选择多花成本增加配置，所想要的，应该不只是提升客户满意度而已，如果不出意外，价格应该才是它的主要追求。

　　它这批高层会开出什么价格、能实现什么样的销售速度、对于卖家的这种企图买家究竟会不会买账？从市场观察的角度，这才是它的主要看点，对于这个答案，项目背后的金科旭辉碧桂园在等待结果，巴滨路乃至整个大南区的开发商，应该也在等待结果，因为大盘的价格走势，历来都是市场行情的风向标。