新城第二实验王牌之争：鸿鑫尚景解析（一）

新城第二实验王牌之争：鸿鑫尚景解析（一）

　　ps做景观,风与景观,鞍山景观光明大道以北、长白山路以西、黑龙江以南、景山路以东，翠竹谷路以南、太行山北路以东区域。这是枣庄市实验小学及第二实验学校初中部的招生范围！

　　这个区域一直是枣庄市实验小学的招生范围，周边在没有初中部的情况下该片区初中直升枣庄市实验中学（南实验），如今十五中的精英团队已经进驻第二实验初中部这个秋季已启动招生！

　　那么这个招生范围有哪些楼盘？天泰凤鸣艺境、鸿鑫尚景、鸿鑫尚景二期（GX2021-6号地块），这个区域就这三个新盘，未来也不会有新的楼盘，目前在售或即将上市也仅是天泰凤鸣艺境和鸿鑫尚景。

　　天泰凤鸣艺境之前的建筑规划方案已经讨论过，我们给予了高度评价。今天就对鸿鑫尚景项目的设计方案进行探讨也两盘简单的指标性对比！

　　鸿鑫尚景共有20栋住宅楼、2座公建配套楼、1座幼儿园，合计1139户，总占地约105亩，洋房均是顶复式带露台设计，南立面（卧室+阳台）为落地窗全封闭设计，小部分高层连廊设计，大部分高层为在14楼设内连廊设计。

　　天泰凤鸣艺境共有15座住宅楼、4栋商业体、1座幼儿园，合计1081户，总占地约103亩。天泰均是以高层全封闭阳台传统设计，大部分为连廊设计少部分为两梯两户非连廊设计。

　　在容积率和建筑密度高度一致的情况下尚景的绿地率竟然比天泰高8.5个点，43.8%新城罕见的绿地率可以想象鸿鑫尚景的园林景观会发挥到什么水平？

　　因为建筑密度和楼间距息息相关，一般情况下建筑密度小楼间距就大，建筑密度大楼间距就小。许多人有个疑问：建筑密度都是19.9%为何天泰的楼间距更好尚景显的那么密呢？

　　尚景没有商业门市，影响天泰建筑密度的恰恰是大面积的商业门市，天泰的商业主要集中在东侧：北侧和东南角共两座独立商业，3#、7#、10#东单元均与商业相连。我们知道商住一体的住宅价值普遍要低于独立住宅楼的。

　　尚景沿街的五栋高层均是独立住宅而西侧均是绿化面积，这是为什么在相同的建筑密度下尚景绿地率大幅度领先天泰的原因之一。

　　一、尚景共有三个门其中两个正对学校，一个是最北侧的机动车和非机动车门、一个是中间的人行主出入口，也就是说孩子上学完全不需要接送。做到了出校门进家门的省心，这是尚景的位置一大优势。

　　二、真正的人车分流：大家知道我们一直建议提倡新建楼盘实现真正的人车分流设计，地面层不准许停放电动自行车，这对小区的整洁度及居住品质影响巨大。目前已知云玺台、紫悦山、鸿鑫尚景均是把电动自行车停放及充电桩设置在地下。

　　鸿鑫尚景2385辆非机动车位均设置在了地下，非机动车大门主入口为南门和北门，均设置了独立的地下通道，这样的好处是避免与机动车同一出入口进出而产生的安全隐患。

　　北侧设置了两个电动车进出口，停放区设置在2#周边，南侧有三个电动车进出口均设置在18#、19#南侧，预计2000多平方，这种设计将会损失一部分车位利益，配备的消防设施更多，成本明显高于地面车棚停车位。

　　原本设计的地面停车棚被园林绿化所代替，这就是鸿鑫尚景绿地率做到43.8%的原因了。

　　天泰非机动车位一半在地上一半在地下，但是地上车棚肯定会侵占绿化面积，即便如此天泰规划方案已十分优秀了。

　　鸿鑫尚景约700平方的地下会所设置在7#正前方的地下位置，会所以图书馆、影音室、瑜伽室、乒乓球室为主，相比地下游泳馆这种维护起来成本要小一些。

　　根据该地块的技术规范要求：鸿鑫尚景西侧需要红线米而天泰东侧只需要退让22米，也就是说尚景的西侧高层离路距离更远达到了约43.5米。

　　距离武夷山路的这43.5米还没有规划消防通道，而全部做成了园林绿化（消防通道由最北侧进入小区）

　　这也是我们为什么说西侧5栋高层位置优势明显的原因，相对而言幼儿园后方的两栋高层就差了一些........

　　上面的尚景规划图我们已经标注了楼间距，18层高层之间的楼间距是36米左右。那么这个楼间距是真的那么不堪吗？

　　我们用案例来阐述尚景的楼间距问题，云玺台和青檀府这种27层总高约80米大高层的楼间距也是36米，那么鸿鑫尚景18层总高约54米的相同楼间距还会那么不堪吗？

　　如果我们认为27层楼间距36米仅是满足日照系数的技术要求的线米的楼间距已经完全能满足采光的需求了！

　　规划设计上43.8%超高的绿地率、真正的人车分流及地下会所均是尚景压制天泰的“利器”，而天泰超好的楼间距及更优的物业口碑也是叫板尚景的不二法宝。

　　传言鸿鑫地产有意引进万科物业进入枣庄，好说歹说人家就不来！不知道鸿鑫是否有意进一步寻求龙湖或绿城的物业支持？

　　但是我们还是建议鸿鑫地产成立自己的物业团队，学习浙商物业打造本土自己的物业品牌。不然物业方面我们只能把这个优势牌投给天泰凤鸣艺境了...........