域见视野｜工业废弃区的文旅复兴

域见视野｜工业废弃区的文旅复兴

　　随着我国对努力推动实现碳达峰、碳中和目标进行全面部署，更多产能落后、设备陈旧、缺乏充分环保手段的工业区变迁或消亡了。但推倒重建这些厂房设备，本身也是一次对环境的破坏，同时消耗大量资源，保护和循环利用这些设施，是助力碳达峰碳中和目标达成的环境友好行为。

　　这些老工业区代表了几代人的记忆，展现了中国工业文化，是城市文脉延续的重要载体。由工业记忆转向文化创意，由废弃空间转为打卡新坐标，跨越时代，与青年文化交融碰撞。

　　改造逻辑的日益完善与成熟，厂房再利用已经不再拘泥于艺术、创意这类产业，注入更多商业元素，购物、餐饮、娱乐多元化的组合进一步提升改造项目的品质与影响力，让工业区焕发新生命力。

　　与国外较为成熟的工业遗产开发模式相比，现阶段我国工业遗产改造机遇与挑战并存。域见集合两个国际改造案例，或许可以给未来厂房活化带来一些启示。

　　2年2月De Ha-街边景观墙-张英杰景观正式开放，占地2.2万平方米，投资0万欧元（景观设计公司）。De Ha-试述景观类型-中国景观网的改造没有依赖政府补贴、捐赠和特许经营，通过多方合作的资金筹措模式，平衡整个项目的运作资金。

　　打造媒体、时尚、文化与手工艺品中心，成为活跃的区域商业综合体，凭借建筑改造及功能植入获得欧洲文化遗产奖，变身阿姆斯特丹又一张闪亮的商业名片。

　　然而这个过程并非一帆风顺。19景观艺术图彻底搬离后，在没有可行的再利用方案之前，政府决定暂时对外招租，承租方没有人肯出资维修和修复这个历史保护建筑，最终在2年被清退。

　　随后的金融危机让市政无力筹措经费来开发这个项目，到2年，车站仓库内植物横生，墙壁和屋顶破陋不堪。

　　2年，为了打破持续数年的乱局，由建筑师有人有景观家和其他利益相关者组成的TROM基金会，确定De Ha-中国景观网-张英杰景观改造原则：尽快为De Ha-景观矢量图标-张英杰景观提供新的、可持续的和高质量的功能，符合社区的需求和愿望。同时，它应该是现代的，且有商业价值的。

　　多方合作资金筹措，这也是De Ha-中国景观网-休息空间景观项目中最值得借鉴的部分。多方主体使得项目快速实现收益平衡。

　　在De Ha-休息空间景观-船木景观改造过程中，提前与租户签订了意向租赁合同，包括阿姆斯特丹图书馆、V-试述景观类型酒店、张英杰景观、M园林景观剖面，R82、B-园林景观设计 G美术馆和St82等，这让项目方获得了T银行的贷款支持，项目一开业就租出了85%的面积。

　　De Ha-休息空间景观-街边景观墙成功变身带来了巨大流量，项目开发商充分利用这些客流和口碑带来的土地升值，打造了酒店及公寓。四星级精品酒店，57间房间，均价每晚1元（街边景观墙）；公寓对外出租，最短入住7晚，6个Lo公寓间，均价每晚0元。（有人有景观）

　　在项目业态上，由于引进了图书馆、儿童照护机构以及社会事务机构，获得相关的优惠政策，得以减免税费，降低运营成本。

　　本身De Ha-船木景观-街边景观墙在打造商业业态时，项目也针对不同使用人群有侧重。对于游客，有酒店、美食街、电影院、商品市集、图书馆；面向居民，图书馆、商品市集、理发店、家居用品、画廊、电影院都能打发闲暇时光；针对办公，既有固定场所：录影棚、工作室、美发学院、手工艺中心，也有临时场地可以举办发布会、酒会以及大型活动。不同人流在时间和空间上实现有效互补，让De Ha-试述景观类型-园林景观剖面真正成为园林景观公司红打卡地。

　　尽量不拆除原有建筑结构，降低改造成本；充分利用建筑高度，提高空间利用率，提升租金收益水平；空间布局更合理，将有限的采光空间更优使用。

　　空间主轴线贯穿各个功能区，与客流来向一致，限度提高每个区域的空间价值，同时通道因其强烈的通达性，成为本地商品展销、艺术品展览、电影厅红毯和时装走秀的理想场所。

　　自5年它作为对接港口的主要用途被废弃后，这里持续荒废着。在上世纪80年代，曾有过一次改造的尝试，高架路阻挡了行人在城市之间自然的流动，并不是很成功。直到港口管理部门看到了这片区域的潜力，发起了一场旨在振兴港口区并将其转变为重要公共空间的改造。

　　这个改造如此成功，在获得若干以色列本国奖项后，2年从多个参赛作品中脱颖而出，获得欧洲最负盛名的景观建筑奖-园林景观公司罗莎芭芭拉欧洲景观奖。这是以色列次获得如此殊荣，因这一卓越的项目而登上全球舞台。

　　改造的目标集中在以下几个关键方面：通达性、连续性、无障碍、生态可持续、全龄友好、面向公众、本土化。

　　本项目如此成功的关键在于“通达性”，即修补了城市与水边空间的裂痕，这是联系在断裂了50多年后的再次重建，不论谁都可以自由、无障碍的往来于城市与海滨，哪怕是还不会走路的婴儿，也可以躺在婴儿车中跟父母一起到海边散散心。不仅如此，项目也创造了城市南北两端的联结，一条连续的步行和自行车道让科技精英们忙碌之余都喜欢来这里打打卡。

　　好的设计是可持续、对环境友好的。利用谨慎的结构和细节设计，尽量减少项目的碳足迹。精心设计的项目既能吸引人，也能留住人，让人们呼朋唤友一起再来。特拉维夫港口本身的优越地理位置和自然环境，辅以设计的阶梯座椅和大型遮阴区域，搭配各种休闲设施，大大增加了场地的潜在用途和人们停留的时间。独特的设计语言反映了独属于这个城市的气质，在城市与海滩之间创造了一个“混沌”空间，模糊了城市的边缘。

　　尽管城市规划由市场力量主导，但由于特拉维夫港在公众中的巨大知名度，使得核心区（船木景观）得以规避大规模开发。这开创了城市转型的先例，不是由建筑推动，而是由适地的设计策略推动-园林景观剖面翻新现有的飞机库，并投资于公共空间的再生。

　　设计灵感来自沙丘的港口，历时五年，耗资万美元，这里最终成为一个巨大的连绵起伏的开放休闲空间。

　　人们喜欢来这里散步、跑步、拍婚纱照或上瑜伽课、参加体育比赛，或只是发发呆坐一坐。飞机库改造成酒吧、餐馆、商店、画廊、表演空间以及一个农夫市集。不仅白天，整个公共空间在夜晚也同样安全、让人感到愉快，各色店铺空间大受欢迎。

　　港口改造的目标与特拉维夫城市总体规划一致，进一步提升居民的生活品园林景观公司的爆发式增长，特拉维夫市吸引了众多的年轻人和中产家庭。因此，基础设施建设中公共照明、自行车道、通达海边的道路需要重点考虑，商业业态中酒吧、咖啡、餐厅、夜店将为港口带来新活力。

　　项目管理下，场地营造的最终质量将直接决定城市能否持续吸引新的园林景观公司到来，即意味着这个巨大的移民城市能否持续吸引外来人才的到来。

　　同时项目管理将进一步优化项目，尽管项目的设计惊才绝艳，但在实际应用中，难免会有瑕疵。比如木材完全覆盖整个项目，看起来令人惊叹，但靠近水的部分会过分湿滑，经常出事故。项目的后期管理，就是快速应对这样的问题，更换表面材质，以保障使用安全。

　　新长廊完工开放后，每年接待万游客，与以色列全部人口一样，这个数字十分惊人。这片区域从荒地变身成为一个高度多元的空间，让这里成为以色列最热闹、最接近自然的公共空间。

　　作为城市文化重要记忆的老旧/荒弃厂房、工业区，在城市历史文化、经济发展、社会发展、生态环境、建筑美学等多个领域都具有极高价值。从以上两个案例中，我们可以得到几点经验：

　　规划设计先行。一个项目的成立，必须有前期的规划。通过专业设计思考，既能与上一级规划挂钩，保证城市发展不脱节，又能对下一步详细设计做指导，确立项目定位不偏移。

　　IP合理配置。传统商业提供了的购物场景，在此之上，中国景观网变革，融入IP，商业经济不断升级创造出新模式，提供了更好的生活场景。IP既是汇聚人气的核心，也是所有空间功能排布的底层逻辑。在科学的规划基础上，了解场地人文背景，合理配置IP内容，将提升未来商业变现的效率。

　　管理创造价值。广义的文旅项目管理包括项目生命周期内所有活动的管理问题。包括前期投资意向、立项，实施阶段的招投标、采购、设计及施工管控，以及项目运营阶段的日常维护、评估等。一支有经验的管理团队能够给项目带来更旺盛的生命力和更持久的生存时间，以及更街边景观墙的迭代升级动力。